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房地产信托新加坡上市经验:资产规模和质量是关键

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金融领域是中国与新加坡双方确立的首要合作领域。数据显示,截至今年6月底,在“中新互联互通项目框架”下,两国累计签约169个项目,总金额达到263亿美金。


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值得关注的是,新加坡是日本之外的亚洲第二大REITs(房地产信托投资基金)市场。利用房地产信托的跨境资产证券化模式,将物业资产打包在新加坡上市,有利于拓展融资渠道、提高资产的流动性,同时降低发起人的财务杠杆,并提高股东回报率。


日前在重庆举办的“中新REITs市场建设与发展论坛”上,星展银行资本市场部董事总经理吴贤璧表示,影响房地产信托上市的一大主要因素是资产质量。他建议,在资产组合方面,拟上市项目总资产应不低于10亿新元(人民币约50亿元)。


从收益角度来看,吴贤璧说,目前,全球股市波动性加大,而房地产信托提供给投资者一个定期、可预测、较为稳定的现金分派。


发起人如何受益于房地产信托上市?他提到四点:第一,建立资本循环平台,发起人可通过房地产信托上市,将成熟房地产项目套现,实现资金回笼,且为未来开发及收购的项目搭建退出平台;第二,降低融资成本及增加融资渠道;第三,通过资产管理提升股东回报率,发起人尽管实际拥有项目的股权份额减少,但通过房地产信托管理人保持对资产的控制,并可收取房地产信托管理费;第四,吸引更广泛类型的投资者提升市场知名度。


影响房地产信托上市的因素主要有两点:首先是板块。上市房地产信托市场表现各不相同,因此有不同的分派率。分派率体现出投资者对资产质量、增长前景和收入潜能的看法,以及对发起人管理能力的信心。例如,零售物业的板块分派率在4.6%至10%,平均为5.4%。


“REITs分派率的重要性是投资者评估IPO必须要考虑的核心指标。”吴贤璧说。


另一个影响房地产信托上市的因素是资产本身。对于投资者来讲,资产组合的体量是决定发行规模和上市后流通量的一个重要指标。


“盘子太小对许多机构投资者来讲,不具吸引力。所以我们的建议是资产组合估值,就是总资产至少要不低于10亿新元,即人民币50亿元。”吴贤璧说,IPO资产的资本转化率应达到7%—8%。


吴贤璧表示,房地产信托上市的前期准备工作大致可划分为三个环节。


首先,资产重组。在评价物业时要考虑物业的种类、成熟度、总资产值,以及资产重组涉及的国内外法律和规则。因为房地产信托的上市涉及到国内物业转移到境外的情况,所以要考虑符合监管要求。


其次,税务。出发点是考虑其是否有机会优化整个税务结构。


最后,债务。尤其是搭建房地产信托债务架构的时候,考虑范围包括境内和境外贷款比例、利率以及其它贷款的费用。


资料显示,2002年至2016年间,星展银行牵头保荐和承销了76%的新加坡房地产投资信托和商业信托上市发行项目。星展银行董事总经理、企业银行业务部主管林子聪表示,截至2019年6月,星展银行在参与中新战略性互联互通示范项目中,完成43个跨境融资项目,规模达52亿美元。


其中,砂之船房地产投资信托项目于去年3月在新交所上市,融资金额3.96亿新币,是中国中西部地区首个在新加坡交易所上市的房地产信托项目。


数据显示,目前新加坡共有44只房地产信托及商业信托,总市值730亿美元,平均股息率为6.5%,其中占比较多的为零售业10只、工业类9只。从二级市场交易来看,新交所上市房地产信托在2018年通过定向增发及配股再融资43亿新币,为8年来最高。


新加坡交易所的房地产信托板块在过去10年取得了22%的复合性增长。新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含表示,房地产信托的发行人可以通过房地产信托降低债务水平和利息负担,优化财务报表。


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